ワンルームマンションのごみ集積所、義務化へ 神戸

ワンルームマンションの事例ですが・・・。ごみ出し問題、若い独身世代はなにかと。これも、ベースにコミュニケーションがあれば、マナーが改善されるように思います。

（神戸新聞より引用）

　ごみ出しマナーをめぐる苦情の増加を受け、神戸市は２７日までに、新たにワンルームマンションを建築する際、ごみ集積施設の設置を義務付ける基準を決めた。来年１月から３０平方メートル未満の住戸が１０戸以上ある場合、１棟につき３平方メートルの集積施設が必要になる。ワンルームマンションに限定した設置基準をもつ自治体は全国的にも少なく、政令市では札幌、千葉市に続いて３番目という。

　「市民の住環境等をまもりそだてる条例」の趣旨をふまえ、基準を設ける。神戸市ではここ数年、中央区や市東部を中心にマンションが増加。ファミリータイプには市の開発指導要綱で集積施設の設置を定めているが、独身者や学生向けのワンルームマンションには設置基準がなかった。

　市には、特にワンルームマンションの周辺住民から「ごみ出しのマナーが急に悪くなった」「夜中にごみを出したり、分別ができていない」「ごみ袋の山が崩れ、狭い道路を半分もふさいでいる」など、苦情が数多く寄せられている。

　新たな基準の対象は、三○平方メートル未満の住戸を十戸以上もつ集合住宅で、三十戸を超す場合は一戸につき集積場所の広さを〇・一平方メートル広くしなければならない。ごみ出しがルール通り行われているかをチェックする管理責任者も選任する。

　このほか、集合住宅の可燃ごみ用集積施設の設置について、現在の一棟三十戸につき一カ所を、二十戸につき一カ所と厳しくする。ただし面積は六平方メートルから四平方メートルに緩和する。
　

マンション上階に住む幼児の足音は騒音、３６万支払い命令

マンションの騒音問題です。子供が駆け回る音は、階下の住人にとっては結構迷惑であることは事実です。しかし、マンション住人のコミュニケーションが希薄になりつつあることも大きな問題のような気がします。

（読売新聞より引用）

　マンションの上の階に住む幼児の騒ぐ音がうるさく、精神的苦痛を受けたとして、東京都内の男性が、幼児の父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。

　中村也寸志裁判官は「幼児の騒ぐ音は我慢できる限度を超えていた」として、３６万円の支払いを命じた。

　判決によると、男性は東京都板橋区のマンション１階に住んでいたが、２００４年４月ごろに幼児の家族が２階に引っ越してきて以降、幼児が室内を走り回ったり跳びはねたりする音に悩まされるようになった。抗議をしても、幼児の父親は「文句があるなら建物に言ってくれ」などと取り合わなかったため、男性は騒音計などで音を測り、提訴。幼児の家族は０５年１１月に転居した。

　判決は、「騒音の程度は５０～６０デシベルとかなり大きく、深夜に及ぶこともあった。被告は子どもをしつけるなど住み方を工夫し、誠意ある対応をするべきだった」と述べた。

ＴＯＴＯ、１日で設置できる手洗い器付きトイレ

マンションの場合、リフォームには構造的な制限がどうしてもありますね。こんな手軽なリフォームを部分的に行なうのも、これからの需要があるのではないでしょうか？

（日経住宅サーチより引用）

ＴＯＴＯは25日、１日で取り付け工事ができる手洗い器付きトイレ「ネオレストハイブリッドシリーズ手洗器付（ワンデーリモデル）」を10月１日発売すると発表した。手洗い器とトイレの排水機構を一体化することで改修工事の手間を省き、施工期間を従来の1.5―２日から１日に短縮した。マンションリフォーム需要の掘り起こしを目指す。

　手洗い器専用の排水設備を追加で設置する必要がなく、施工時に既存の水道配管やトイレの壁面、床面を改修せずにすむ。マンション高層階などの低水圧環境への設置も容易だ。手洗い器はカウンタータイプとコーナータイプの２種類から選べる。価格は38万8500―59万9340円。

マンション管理に新方式を検討

これは面白い発想だと思います。マンション管理の新しい考え方ですね。でも投資的要素も絡んできそうな気もするのですが・・・

（住まいコラムより引用）

　高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから２８年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンションの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは５００万戸できて１３００万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。

　こうした現状を改善しようと、管理業協会が新しい管理者による管理方式を検討している。その案によると信託業法が改正されたので、信託方式を導入しようというものである。三つの方式が考えられる。（１）マンションを一つの信託受益権として、それを譲渡する（２）全区分所有者が持っている区分所有権・敷地利用権をマンション管理業者に信託する（３）マンション管理組合の資金を信託する、などが考えられる。現在のマンションの管理としては（２）が活用されているが、区分所有法などの改正が必要になる、と協会のマンション管理信託研究会では０６年１２月に報告している。

　マンション管理には区分所有法ができ、さらにマンション管理適正化法などが作られてきたが時代の変化とともに、合わない面が出てきた。このために新管理者管理方式についての法律改正を含めて検討していく。

　０７年７月に理事長が川崎達之・東急コミュニティー常任相談役（７５）から黒住昌昭・大京アステージ会長（６５）に交代した。黒住理事長は７月、新任の記者会見で「マンション業者も４０万戸から１戸まで管理している２７２７社がある。協会には４５０社が入っているが一部である。協会としては新しい管理者管理の方式を提言していくことが当面の課題であると思います。そのほかには協会の存在を広く知ってもらうために３カ月に１回は記者会見を開いて皆さんの意見を聞きます」と抱負を語った。

　川崎理事長は１６年間にわたり理事長を務め、その功績が認められて今年の春に旭日中綬章を受けた。川崎氏は受賞祝いの引き出物に「松濤」という短歌集１、２を配った。

　「半世紀亀にも似たる吾なれど大内山に妻と立ちたり」と受賞の喜びを歌っている。

80年建築のマンション。耐震診断をすべきか迷っているのだが…

マンションの耐震性、不安ですよね。しかも、多額な費用も覚悟しなければならない・・・

（マンション管理新時代より引用）

Ｑ：　建築確認の日付が1980年11月の250世帯11階建て、延べ床面積20007.44ｍ2の連担棟タイプのマンションです。エレベーターは2本あります。
今期の総会において、組合員からマンションの耐震化について管理組合としての考え方を質問されました。
耐震改修工事のための費用は、調査診断も含めて1万5000～5万0000円／ｍ2くらいかかると聞いており、現状では耐震診断の実施にもなかなか踏み切れない状況です。
管理組合としてどのように対応すべきか、専門家の立場からのアドバイスをお願いします。

Ａ：　地震対策で安心を得るには、まず、何から手を付ければよいでしょうか。ご質問者にはいくつか誤解されている点があるようです。

1　耐震診断をして補強工事が必要と判断されると、多額の工事費と生活上の不便が発生する場合が多いと考えていませんか？

簡易診断であれば区や市が全額負担してくれる地域が多くなっています。精密診断や補強工事についても補助金の制度が用意されています。自治体の耐震診断アドバイザー制度を是非活用してください。

⇒　続きはマンション管理新時代　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070821/510659/
　

住宅金融支援機構、マンション管理組合向け債券を募集

なるほど、マンションの大規模修繕にむけて、こんな工夫もあるのですね。

（新建ハウジンブＷｅｂより引用）

　住宅金融支援機構は、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集を行う。

　同債券は、１０年利付き債で、利率は満期時の平均で１．０６５％（変動の可能性あり）。１口５０万円で１万口募集する。募集期間は８月２７日から１０月１２日まで。

　同制度は、マンション管理組合が、債券を定期的に購入することで、修繕積立金の計画的な積み立てを行うとともに、積み立て期間中、機構よりマンション管理に関する情報を受け取ることで、適切な管理を促すというもの。

マンションが暴力団の事務所に使われています

ちょっと勘弁してほしいですね。こんな悩みも、いつ自分のマンションに訪れるかはわかりません。知識として頭に入れておくとしましょう。

（Asahi.comより引用）


【質問】私のマンションの１０２号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていましたところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が１０２号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところによると、１０２号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、１０２号室の人たちは自分の車を玄関の前において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょうか。

【答え】前々回から「共同の利益の違反者」に対し、どのように対応するかを書いて来ました。区分所有法第５７条では、義務違反行為の停止、除去、予防するための必要な措置をとることが出来ると定められていました（いわゆる差止請求）。

　区分所有法第５８条は、義務違反行為が共同生活上の著しい障害となる場合は、その区分所有者に専有部分の使用の禁止を請求できる規定になっています（いわゆる使用禁止請求）。

　しかし、それよりもっと義務違反者の行為によって共同生活上の障害が著しい場合、『他の方法によっては、その障害を除去して共同部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』、区分所有法第５９条は、区分所有者全員または管理組合法人は、義務違反者の区分所有権（敷地利用権を含む）の競売を請求することが出来ると規定しています（いわゆる競売の請求）。

【質問】『共同生活の維持を図るのが困難であるとき』というのは、具体的にどんな場合をいうのでしょうか。

【答え】具体的に裁判で競売が認められた裁判事例として、次のような判決があります。

・暴力団組事務所として使用し、頻繁に外部の暴力団関係者が出入りし、他の暴力団組員との抗争がマンションで発生している場合札幌地裁昭６１．２．８判決）

・同旨（名古屋地裁昭和６２．７．２７判決）

・同旨（京都地裁平４．１０．２２判決）

【質問】ところで、区分所有法第５７、５８、５９条とありますが、いきなり５９条の競売請求を求めるというのはいけないのでしょうか。順々に５７条から裁判を起こしていかなければならないのでしょうか。

【答え】区分所有法第５７条も５８条も５９条も、いずれも共同生活の義務違反者であって、その違反の悪質の度合いによって差止請求、使用禁止請求、競売請求と請求内容がエスカレートしています。どの請求が妥当かは、裁判例などを見て決めることになります。従って、５７条から順々に請求しなければならないことではありません。

　いきなり５９条の競売請求をしても良いのですが、もしその違反の度合いが５９条には当たらないとして棄却されないために、例えば予備的請求として５８条の使用禁止の請求を裁判提起のとき同時に議決して加えておいても良いと思われます。

【質問】それでは管理組合としてどのようにすべきでしょうか。

【答え】１、まず、理事会で義務違反者が区分所有している専有部分と、敷地共用持分を競売すべきかどうか決定し、これを管理組合の総会（臨時総会でも可）に議案の提起をするため議案書を作成し、総会の招集をします。

　２、しかし、決議の条件として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数決を必要とします（区分所有法第５９条２項、５８条２項準用）。

　３、以上の決議をするに当たって、義務違反者に対して「弁明の機会」を与えなければなりません（区分所有法第５９条２項、５８条３項準用）。

　４、この請求は裁判で行うことになりますので、原告となる人を決めなければなりません。例えば管理者（管理組合の理事長）またはＡさんという区分所有者を指定することが必要です（区分所有法第５７条３項準用）。

【質問】よく分かりました。そして判決が勝訴したらどのようにするのですか。

【答え】判決にもとづいて裁判所に競売を申し立て、裁判所の不動産競売係が競売を行い、売れた金額は競売費用を除いて残りは義務違反者に渡されますが、義務違反者はこのマンションの所有権を否定されますので、出て行くことになります。

　ただ、裁判中に義務違反者が第三者のこのマンションの区分所有権を売ってしまった場合は、裁判は第三者には及びませんので、取り下げないと却下となります。また、競売請求の裁判が認められ勝訴し、判決が確定したら、６カ月以内に競売の申し立てをしないと競売請求はできなくなりますのでご注意下さい（区分所有法第５９条３項）。

【質問】その義務違反者が競売された１０２号室を自分で競落すれば、また戻ってこられるのではないですか。

【答え】それは出来ないこととなっています。義務違反者はもちろんのこと、名前は別人でも実際は義務違反者の金で競落することは禁止されています（区分所有法第５９条４項）。