姉歯被告、控訴審も懲役５年を支持…東京高裁

マンション耐震強度偽装事件、２審も実刑判決です。耐震強度の偽装は、この事件に限らないのではないかと感じるのですが、、、同情ではないですが、実刑判決は重いんじゃないかと。

（読売新聞より引用）

　マンション耐震強度偽装事件で、建築基準法違反や議院証言法違反（偽証）などの罪に問われた元１級建築士・姉歯秀次被告（５０）の控訴審判決が７日、東京高裁であった。

　原田国男裁判長は「被告は事件の第１の責任者」と指摘した上で、姉歯被告を懲役５年、罰金１８０万円とした１審・東京地裁判決を支持、姉歯被告側の控訴を棄却した。

　控訴審で、弁護側は「偽装行為は姉歯被告のみで行えることではなく、被告一人を責めるのは酷だ」などと、執行猶予付きの判決を求めていた。

　しかし、判決は「安全性が確保されていないマンションなどを建築させた常習性は明らか。人生最大の買い物の一つであるマンションを購入した住民への影響は大きく、経済的な損失はもとより、甚だしい精神的な苦痛や苦悩を負わせた」とし、「１審判決の量刑はやむを得ない」と述べた。

　判決によると、姉歯被告は２００３年２月～０５年２月、東京都墨田区のマンションなど６物件で構造計算書のデータを書き換え、強度が不足した建物を完成させた。また、０５年１２月の衆院国土交通委員会の証人喚問でウソの証言をするなどした。

旧耐震基準のマンション 国が建て替え加速へ調査

マンションの建て替え問題です。とうとう国が乗り出すようですね。

（asahi.comより引用）

　国土交通省は築３０年以上の老朽化したマンションの建て替え促進に乗り出す。現在の耐震基準に適応していないマンションが対象。建て替えが進まない原因に関する初めての実態調査を１２月から行う。建て替えには所有者の８割以上の合意が必要で、この割合の見直しが焦点になる。

　国交省は、耐震基準が強化された８１年以前の建物は地震による倒壊の危険性が高いとみている。しかし、築３０年以上のマンションは全国に１万棟（約５６万戸）あるが、０７年３月までに建て替えが行われたのは約２００棟。阪神・淡路大震災により被災したマンションを除くと、約１００棟にとどまる。築３０年以上のマンションは、５年後には２万棟になるという。

　実態調査には、法務省も参加。マンション管理組合や管理会社を対象に建て替えが進まない理由を調べ、０８年度にも必要な支援策をまとめる。

　区分所有法で、マンションの建て替えには所有者の８割以上の同意が必要とされる。国交省は「この『８割以上の合意』が建て替えの最大のネック」とみており、区分所有法の見直しも検討する方針だ。

ワンルームマンションのごみ集積所、義務化へ 神戸

ワンルームマンションの事例ですが・・・。ごみ出し問題、若い独身世代はなにかと。これも、ベースにコミュニケーションがあれば、マナーが改善されるように思います。

（神戸新聞より引用）

　ごみ出しマナーをめぐる苦情の増加を受け、神戸市は２７日までに、新たにワンルームマンションを建築する際、ごみ集積施設の設置を義務付ける基準を決めた。来年１月から３０平方メートル未満の住戸が１０戸以上ある場合、１棟につき３平方メートルの集積施設が必要になる。ワンルームマンションに限定した設置基準をもつ自治体は全国的にも少なく、政令市では札幌、千葉市に続いて３番目という。

　「市民の住環境等をまもりそだてる条例」の趣旨をふまえ、基準を設ける。神戸市ではここ数年、中央区や市東部を中心にマンションが増加。ファミリータイプには市の開発指導要綱で集積施設の設置を定めているが、独身者や学生向けのワンルームマンションには設置基準がなかった。

　市には、特にワンルームマンションの周辺住民から「ごみ出しのマナーが急に悪くなった」「夜中にごみを出したり、分別ができていない」「ごみ袋の山が崩れ、狭い道路を半分もふさいでいる」など、苦情が数多く寄せられている。

　新たな基準の対象は、三○平方メートル未満の住戸を十戸以上もつ集合住宅で、三十戸を超す場合は一戸につき集積場所の広さを〇・一平方メートル広くしなければならない。ごみ出しがルール通り行われているかをチェックする管理責任者も選任する。

　このほか、集合住宅の可燃ごみ用集積施設の設置について、現在の一棟三十戸につき一カ所を、二十戸につき一カ所と厳しくする。ただし面積は六平方メートルから四平方メートルに緩和する。
　

マンション上階に住む幼児の足音は騒音、３６万支払い命令

マンションの騒音問題です。子供が駆け回る音は、階下の住人にとっては結構迷惑であることは事実です。しかし、マンション住人のコミュニケーションが希薄になりつつあることも大きな問題のような気がします。

（読売新聞より引用）

　マンションの上の階に住む幼児の騒ぐ音がうるさく、精神的苦痛を受けたとして、東京都内の男性が、幼児の父親に２４０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が３日、東京地裁であった。

　中村也寸志裁判官は「幼児の騒ぐ音は我慢できる限度を超えていた」として、３６万円の支払いを命じた。

　判決によると、男性は東京都板橋区のマンション１階に住んでいたが、２００４年４月ごろに幼児の家族が２階に引っ越してきて以降、幼児が室内を走り回ったり跳びはねたりする音に悩まされるようになった。抗議をしても、幼児の父親は「文句があるなら建物に言ってくれ」などと取り合わなかったため、男性は騒音計などで音を測り、提訴。幼児の家族は０５年１１月に転居した。

　判決は、「騒音の程度は５０～６０デシベルとかなり大きく、深夜に及ぶこともあった。被告は子どもをしつけるなど住み方を工夫し、誠意ある対応をするべきだった」と述べた。

ＴＯＴＯ、１日で設置できる手洗い器付きトイレ

マンションの場合、リフォームには構造的な制限がどうしてもありますね。こんな手軽なリフォームを部分的に行なうのも、これからの需要があるのではないでしょうか？

（日経住宅サーチより引用）

ＴＯＴＯは25日、１日で取り付け工事ができる手洗い器付きトイレ「ネオレストハイブリッドシリーズ手洗器付（ワンデーリモデル）」を10月１日発売すると発表した。手洗い器とトイレの排水機構を一体化することで改修工事の手間を省き、施工期間を従来の1.5―２日から１日に短縮した。マンションリフォーム需要の掘り起こしを目指す。

　手洗い器専用の排水設備を追加で設置する必要がなく、施工時に既存の水道配管やトイレの壁面、床面を改修せずにすむ。マンション高層階などの低水圧環境への設置も容易だ。手洗い器はカウンタータイプとコーナータイプの２種類から選べる。価格は38万8500―59万9340円。

マンション管理に新方式を検討

これは面白い発想だと思います。マンション管理の新しい考え方ですね。でも投資的要素も絡んできそうな気もするのですが・・・

（住まいコラムより引用）

　高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから２８年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンションの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは５００万戸できて１３００万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。

　こうした現状を改善しようと、管理業協会が新しい管理者による管理方式を検討している。その案によると信託業法が改正されたので、信託方式を導入しようというものである。三つの方式が考えられる。（１）マンションを一つの信託受益権として、それを譲渡する（２）全区分所有者が持っている区分所有権・敷地利用権をマンション管理業者に信託する（３）マンション管理組合の資金を信託する、などが考えられる。現在のマンションの管理としては（２）が活用されているが、区分所有法などの改正が必要になる、と協会のマンション管理信託研究会では０６年１２月に報告している。

　マンション管理には区分所有法ができ、さらにマンション管理適正化法などが作られてきたが時代の変化とともに、合わない面が出てきた。このために新管理者管理方式についての法律改正を含めて検討していく。

　０７年７月に理事長が川崎達之・東急コミュニティー常任相談役（７５）から黒住昌昭・大京アステージ会長（６５）に交代した。黒住理事長は７月、新任の記者会見で「マンション業者も４０万戸から１戸まで管理している２７２７社がある。協会には４５０社が入っているが一部である。協会としては新しい管理者管理の方式を提言していくことが当面の課題であると思います。そのほかには協会の存在を広く知ってもらうために３カ月に１回は記者会見を開いて皆さんの意見を聞きます」と抱負を語った。

　川崎理事長は１６年間にわたり理事長を務め、その功績が認められて今年の春に旭日中綬章を受けた。川崎氏は受賞祝いの引き出物に「松濤」という短歌集１、２を配った。

　「半世紀亀にも似たる吾なれど大内山に妻と立ちたり」と受賞の喜びを歌っている。

80年建築のマンション。耐震診断をすべきか迷っているのだが…

マンションの耐震性、不安ですよね。しかも、多額な費用も覚悟しなければならない・・・

（マンション管理新時代より引用）

Ｑ：　建築確認の日付が1980年11月の250世帯11階建て、延べ床面積20007.44ｍ2の連担棟タイプのマンションです。エレベーターは2本あります。
今期の総会において、組合員からマンションの耐震化について管理組合としての考え方を質問されました。
耐震改修工事のための費用は、調査診断も含めて1万5000～5万0000円／ｍ2くらいかかると聞いており、現状では耐震診断の実施にもなかなか踏み切れない状況です。
管理組合としてどのように対応すべきか、専門家の立場からのアドバイスをお願いします。

Ａ：　地震対策で安心を得るには、まず、何から手を付ければよいでしょうか。ご質問者にはいくつか誤解されている点があるようです。

1　耐震診断をして補強工事が必要と判断されると、多額の工事費と生活上の不便が発生する場合が多いと考えていませんか？

簡易診断であれば区や市が全額負担してくれる地域が多くなっています。精密診断や補強工事についても補助金の制度が用意されています。自治体の耐震診断アドバイザー制度を是非活用してください。

⇒　続きはマンション管理新時代　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070821/510659/
　

住宅金融支援機構、マンション管理組合向け債券を募集

なるほど、マンションの大規模修繕にむけて、こんな工夫もあるのですね。

（新建ハウジンブＷｅｂより引用）

　住宅金融支援機構は、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集を行う。

　同債券は、１０年利付き債で、利率は満期時の平均で１．０６５％（変動の可能性あり）。１口５０万円で１万口募集する。募集期間は８月２７日から１０月１２日まで。

　同制度は、マンション管理組合が、債券を定期的に購入することで、修繕積立金の計画的な積み立てを行うとともに、積み立て期間中、機構よりマンション管理に関する情報を受け取ることで、適切な管理を促すというもの。

マンションが暴力団の事務所に使われています

ちょっと勘弁してほしいですね。こんな悩みも、いつ自分のマンションに訪れるかはわかりません。知識として頭に入れておくとしましょう。

（Asahi.comより引用）


【質問】私のマンションの１０２号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていましたところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が１０２号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところによると、１０２号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、１０２号室の人たちは自分の車を玄関の前において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょうか。

【答え】前々回から「共同の利益の違反者」に対し、どのように対応するかを書いて来ました。区分所有法第５７条では、義務違反行為の停止、除去、予防するための必要な措置をとることが出来ると定められていました（いわゆる差止請求）。

　区分所有法第５８条は、義務違反行為が共同生活上の著しい障害となる場合は、その区分所有者に専有部分の使用の禁止を請求できる規定になっています（いわゆる使用禁止請求）。

　しかし、それよりもっと義務違反者の行為によって共同生活上の障害が著しい場合、『他の方法によっては、その障害を除去して共同部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』、区分所有法第５９条は、区分所有者全員または管理組合法人は、義務違反者の区分所有権（敷地利用権を含む）の競売を請求することが出来ると規定しています（いわゆる競売の請求）。

【質問】『共同生活の維持を図るのが困難であるとき』というのは、具体的にどんな場合をいうのでしょうか。

【答え】具体的に裁判で競売が認められた裁判事例として、次のような判決があります。

・暴力団組事務所として使用し、頻繁に外部の暴力団関係者が出入りし、他の暴力団組員との抗争がマンションで発生している場合札幌地裁昭６１．２．８判決）

・同旨（名古屋地裁昭和６２．７．２７判決）

・同旨（京都地裁平４．１０．２２判決）

【質問】ところで、区分所有法第５７、５８、５９条とありますが、いきなり５９条の競売請求を求めるというのはいけないのでしょうか。順々に５７条から裁判を起こしていかなければならないのでしょうか。

【答え】区分所有法第５７条も５８条も５９条も、いずれも共同生活の義務違反者であって、その違反の悪質の度合いによって差止請求、使用禁止請求、競売請求と請求内容がエスカレートしています。どの請求が妥当かは、裁判例などを見て決めることになります。従って、５７条から順々に請求しなければならないことではありません。

　いきなり５９条の競売請求をしても良いのですが、もしその違反の度合いが５９条には当たらないとして棄却されないために、例えば予備的請求として５８条の使用禁止の請求を裁判提起のとき同時に議決して加えておいても良いと思われます。

【質問】それでは管理組合としてどのようにすべきでしょうか。

【答え】１、まず、理事会で義務違反者が区分所有している専有部分と、敷地共用持分を競売すべきかどうか決定し、これを管理組合の総会（臨時総会でも可）に議案の提起をするため議案書を作成し、総会の招集をします。

　２、しかし、決議の条件として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数決を必要とします（区分所有法第５９条２項、５８条２項準用）。

　３、以上の決議をするに当たって、義務違反者に対して「弁明の機会」を与えなければなりません（区分所有法第５９条２項、５８条３項準用）。

　４、この請求は裁判で行うことになりますので、原告となる人を決めなければなりません。例えば管理者（管理組合の理事長）またはＡさんという区分所有者を指定することが必要です（区分所有法第５７条３項準用）。

【質問】よく分かりました。そして判決が勝訴したらどのようにするのですか。

【答え】判決にもとづいて裁判所に競売を申し立て、裁判所の不動産競売係が競売を行い、売れた金額は競売費用を除いて残りは義務違反者に渡されますが、義務違反者はこのマンションの所有権を否定されますので、出て行くことになります。

　ただ、裁判中に義務違反者が第三者のこのマンションの区分所有権を売ってしまった場合は、裁判は第三者には及びませんので、取り下げないと却下となります。また、競売請求の裁判が認められ勝訴し、判決が確定したら、６カ月以内に競売の申し立てをしないと競売請求はできなくなりますのでご注意下さい（区分所有法第５９条３項）。

【質問】その義務違反者が競売された１０２号室を自分で競落すれば、また戻ってこられるのではないですか。

【答え】それは出来ないこととなっています。義務違反者はもちろんのこと、名前は別人でも実際は義務違反者の金で競落することは禁止されています（区分所有法第５９条４項）。
　

コミュニティビジネスとメガマンション

マンションのコミュニケーション、、、まだまだ捨てたもんじゃないですよ。

（アサヒ.comより引用）

最近、首都圏で、「メガマンション」と呼ばれる３００戸から１０００戸クラスの大規模マンションがおり数多く登場している。メガマンションは、建築というよりもはやひとつの街と言っていい。メガマンションの建設は、既存の街なかに、数千人が住まう全く新しい街が忽然（こつぜん）と出現するようなものだろう。それも見知らぬ人たちばかりだ。そこで、僕は、コミュニティをデザインするという発想でメガマンションの企画・設計に取り組んでいる。

　コミュニティデザインは、まずメガマンションが建つ街の地元住民へのグループインタビューからスタートする。そこで、地元住民に、自分たちが住まう街のすばらしさを徹底的に語ってもらい、その街に暮らす様々な「達人」や「有名店」をたくさん紹介してもらう。その成果として、その街の「人物図鑑」や「……ウォーカー」をつくる。

　それら冊子は、マンション販売のためのパンフレットの一部なのだけれど、その編集や制作も地元住民に参加協力してもらっている。その他にも、街の暮らしや文化を紹介するネットでの「ブログ」制作や「コミュニティ誌」の発行にもどんどん協力してもらう。販売センターがオープンすれば、「人物図鑑」に登場したアーティストに個展やイベントを開いてもらうのだが、その企画提案も地元住民にお願いしている。

　メガマンションでの暮らしが始まれば、見知らぬ者同士の暮らしのなかでの「……してほしい人」と「……してあげたい人」をつなぐ仕掛けを用意しておく。それを「マッチングシステム」と呼んでいて、この実践をやはり地元住民にお願いしている。これによって、様々なカルチャースクールやサークル活動がうまれていくことになり、その舞台となるのがメガマンションならではの充実した共用施設なのである。こうして見知らぬもの同士は、自然に顔見知りになり、コミュニティは形成されていく。

　メガマンションのコミュニティづくりに参画してもらう地元住民を「コミュニティサポーター」と呼んでいる。その多くは社会で実践可能なスキルを眠らせている主婦たちだ。そのコミュニティサポーターが、いま職能として確立しつつある。それは、新たなコミュニティビジネスの誕生と言ってもいいだろう。

ハトの「ふん害」に悩む 徳島市中心部のマンション

近所の商店街もハトに悩まされ、えさをやらないで下さい、というキャンペーンをやってます。こんなところにも、マンションの問題があるんですね。

（徳島新聞より引用）

　徳島市中心部のマンションなどで、住人がハトの「ふん害」問題に悩まされている。多数が飛来してベランダに入り込み、ふんをしていくほか巣を作って住み着く例も。住人は掃除に追われるだけではなく、ふんに含まれた有害な細菌による健康被害の不安も抱える。ただ、ベランダにネットを張って入り込むのを阻止するなどの「自己防衛」以外に、効果的な対策はないのが実情だ。

　徳島市内のあるマンションには、ベランダ側一面に緑色のネットが張られている。管理会社によると、多くのハトが飛来し、住人がふん害に悩まされるようになったため、十年ほど前に一面を覆ったという。別の管理会社でも、いくつかのマンションの高層階をネットで覆っている。マンション近くの二階建て住宅でも、ベランダにネットを取り付けている。巣を作ってひながかえったこともあり、住人は「ふんの掃除も大変だし、どうにかならないのか」と頭を抱えている。

　徳島県自然共生課によると、このハトは「ドバト」という種類。飼育されていたハトが野生化したもので繁殖力が強く、人が餌を与えることで増えているという。

　ハトをはじめ鳥の害に関する住民から県への相談は、年百件を超す。今年は五月から七月末までに、五十件近くが寄せられている。相談は、ふん害や鳴き声のほか「窓ガラスに衝突してベランダで気絶しているのでどうにかしてほしい」との内容もある。相談者で多いのは市街地の住人。近くに公園があって人から容易に餌をもらえるため、ハトが休息場所にしているようだ。

　ハトの害の防止には、餌をやらないようにするのが最も効果的とされている。餌やり禁止キャンペーンを実施した東京都の上野公園や広島市の平和記念公園では、大幅に減ったという報告がある。徳島市内では、市が徳島中央公園などハトが多く見られる公園に、餌をやらないよう呼び掛ける看板を設置しているが、現状では「モラルに任せるしかない」（市公園緑地課）ようだ。
　

マンション欠陥施工に対する東急不動産の呆れた説明

呆れたマンション業者たちです。莫大な慰謝料を請求してやりましょう！（怒）

（オーマイニュースより引用）

　東急不動産の分譲マンション「アルス」（２００３年９月に竣工　東京都江東区）で、特定の部分のみ排水通気管の口径が細い、という問題が判明した。特定部分の口径が細くなっているため、排水時に通気不足が生じ、排水管からゴボゴボという大きな騒音が発生し、居住者を悩ましていた。

　問題の物件は、株式会社ピーエス三菱東京建築支店が施工したマンションで、株式会社昇建築設計事務所（金井照彦代表）の竹内久・一級建築士が設計・監理者となっている。

　驚くべきは、特定の部分のみ通気管口径が細くなった経緯に対する、東急不動産の説明である。

　東急不動産は、マンション管理組合宛回答書（２００７年４月２６日）において、ようやく経緯を説明した。

　「施工会社からは、現場で本系統は７Ｆ天井懐で梁との納まりの関係で施工難易度高く、他の選択・施工ができないかの問い合わせを、設計・監理会社に行ったこと申告ありました。一方、設計・監理会社は、本件は、販売用パンフに従い室内空間等を確保し、配管径も確保・施工するよう指示あったとされています」

　回答書では、ピーエス三菱と昇建築設計事務所による責任のなすり付け合いを、東急不動産が他人事のように記述している。

　しかし、ピーエス三菱と昇建築設計事務所の両者の主張は、共に筋が通らない。

　第１に、施工会社には、設計通りにマンションを施工する責任がある。施工会社が、設計者に設計変更の希望を口にすることは許されるが、設計者が変更に応じない以上、設計通りに施工しなければならない。設計者の了解を取らずに、勝手に施工しやすい方法でマンションを施工してしまったならば手抜き施工になる。

　ピーエス三菱は昇建築設計事務所に対し、「他の選択・施工ができないか」という問い合わせをしたとされる。しかし、昇建築設計事務所が、ピーエス三菱の問い合わせに応じて設計変更したとは主張していない。

　反対に、昇建築設計事務所は、配管径を確保して施工するよう指示したと主張する。設計変更がなされていないにもかかわらず、ピーエス三菱は施工難易度が高いという工事会社の都合で、勝手に細い配管で施工してしまった。ピーエス三菱のしたことは、手抜き施工である。

　第２に、監理者には、設計通りにマンションが施工されたかを確認し、されていない場合に是正する責任がある。ピーエス三菱が、勝手に細い配管で施工したことは問題であるが、それに対し、確認・是正しなかった昇建築設計事務所の竹内久・一級建築士は、工事監理者としての責任を果たさなかったことになる。

　結論として、ピーエス三菱も昇建築設計事務所も、共に責任を有耶無耶にしているが、両社に責任があることを示している。それを悪びれずに、平然と「アルス」管理組合宛ての文書で書く、東急不動産の神経にも驚きである。

　マンションは、多くの消費者にとって、一生に一度あるかないかの大きな買い物であるが、作り手が品質に対して、いい加減であることを示す一例である。

新たにマンション５件で計算ミス 国交省の耐震抽出調査

　国土交通省は２５日、耐震強度偽装事件を受けて進めているマンションの耐震性に関する抽出調査で、新たに五つの分譲マンションに構造計算書の誤りが見つかったと発表した。いずれも強度は建築基準法の基準１．０を上回っているという。

　国交省によると、マンションの所在地は静岡、岐阜、熊本、宮崎、沖縄の各県。地元自治体の検証で構造計算書と設計図の不整合が見つかったが、意図的な偽装ではないという。

　抽出したサンプル３８９件のうちこれまでに３３１件の調査が終わったが、今回の結果を含めて計算ミスが２８件（うち強度不足２件）、偽装による強度不足は１件、問題なしが３０２件となっている。

（Asahi.comより引用）

意図的な偽装ではないといえ、このような場合、補償などはどうなるのでしょう？
やはり、タダではすまない問題でしょう。

マンション向け緊急地震速報サービス

　つなぐネットコミュニケーションズ（つなぐネット）は24日、マンション向け緊急地震速報サービス「SCOOP（スクープ）」を発表した。気象庁から発信される緊急地震速報を、IPv6マルチキャストにより各マンションに配信するサービスで、今後新築されるマンションを中心にサービスを展開する。

　つなぐネットは丸紅、三菱地所、東京建物の3社による合弁会社で、マンション向けのインターネットサービス「e-mansion」を手掛けており、6月末現在で1,325棟のマンションにサービスを導入している。つなぐネットではこのインフラ構築技術を活用し、新たに緊急地震速報をマンションに配信するサービスを開始する。

　開始するサービス「SCOOP」は、地震発生時に気象庁から発信される緊急地震速報を、光回線を利用してマンションに配信するサービス。緊急地震速報は、震源に近い地震計が捉えた地震波から地震の規模を算出し、気象庁が各地に推定震度や地震到達までの時間を速報として配信するシステム。10月からは一般向けの提供が開始されるが、SCOOPでは単に地震速報を伝えるだけでなく、各マンションの立地条件なども考慮に入れた震度予想を行なうことや、地震前・地震中・地震後のそれぞれのタイミングで取るべき行動を音声でアナウンスする点などが特徴となっている。

　地震が発生した場合、気象庁から発信された緊急地震速報は、つなぐネットから各マンションへの光ファイバにより、IPv6マルチキャストを用いて配信される。この情報を受信した各マンションの地震情報解析機器は、地盤条件などを考慮して各マンションごとに地震震度と揺れ到達までの時間を算出し、マンション各戸のインターホンを通じて情報として配信する。

　このほか、マンション内設備と連動して、地震発生前にエレベーターを最寄りの階に停止させたり、オートロックを解除するなどの措置にも対応。また、入居者向けには防災マニュアルやDVDを配布し、緊急地震速報を受信した際にどのように行動すべきかの指針を示す。サービス提供の標準価格はマンション1棟あたり月額31,500円、1戸あたり月額525円。100戸のマンションの場合、1戸あたりの負担額は月額840円となる。

（ＩＮＴＥＲＮＥＴＷＡＴＣＨより引用）

マンションの防災対策も進んでいきます。このところ新潟の地震もたいへんですし。大きな地震が増えましたしね。
　

大規模修繕！ の前に、読むべき本

　マンション大規模修繕は、大きな峠である。
　ここの乗り越え方次第で、資産価値が決まる。管理組合にとっては試練でもある。しかし、この峠を前向きに楽しみながら乗り越えるか、負担に感じて嫌々立ち向かうかでは、峠の頂から見える風景はガラリと変わってくる。

　専門家たちは異口同音に「管理組合ができたら、まっ先に長期修繕計画を見直せ」と言う。ふつうマンションを購入すると、管理会社から「修繕項目」「仕様」「修繕周期」「工事内容」などに基づいて作成された長期修繕計画表が手渡される。

　素人目にはうまくできているように見えるが、これは実はパターン化されたひな形に数値をはめ込んでいるケースが多い。建物の規模や立地、建築方法、消耗度が反映されたものではない。だから合理的な計画に作り直せ、というわけだ。

　通常、屋上防水や内外壁、バルコニーの床などの修繕をまとめて行う「マンション大規模修繕」は10～13年周期。マンション大規模修繕のたびに多額の修繕積立金が使われる。住民にとっては一大イベントなのだが、多くのマンションでは大規模修繕が1～2年後に迫って慌てて「修繕委員会」を立ち上げてコトに当たろうとする。できればもっと早く、動き出したい。

　修繕委員会の活動は、マンションのどこに何があり、どのような造りになっているのか、くまなく「フィールドワーク」することから始まる。居住者は、自分のマンションについて知っているようで知らない。玄関扉の内側のプライベート空間は熟知していても、ドアの向こう側、共有の廊下やエレベーター、給排水管、電気設備、階段、構造躯体、屋上の防水…などの知識は乏しい。灯台下暗しというわけだが、そこに光を当てる作業が大規模修繕の出発点になる。

■□□　山のような書籍の中から、この2冊を推す

　建築とは無縁の一般住民がフィールドワークするには、やはりナビゲーターがほしい。

　管理会社のスタッフが「技術知識力」「中立性」「対話力」を備えていれば問題ないが、「いずれマンション大規模修繕工事でひと儲け」と商魂たくましい状態では何をかいわんや。居住者自身がマンションの維持管理の知識を身につけることも大切だ。そこで書籍を参考に、となる。

　マンションの維持管理の本は山のように出版されている。
　私が、個人的に実践的導入書として優れていると感じるのは次の2冊だ。

・『マンション―安全と保全のために』（小林一輔・藤木良明著 岩波新書）

　コンクリート工学と建築学の第一人者が、学者にありがちな「上から見下ろす」姿勢ではなく、居住者の視点に立って、マンションのトラブル、欠陥問題から説き起こし、区分所有法の性格や問題点、管理組合の役割、大規模修繕工事の進め方、その他の保全工事、マンションの再生へと筆を伸ばす。

　ガイド本でありながら、「コンクリートの異常現象」については専門的知見が凝縮されている。特に大規模修繕のカギを握る「ひび割れ」の解説は、説得力がある。もしも、建物のひび割れから「白色の溶出物」が流れ出していたらチェックが必要だ。白い溶出物は「石灰が流れ出して生じた炭酸石灰」の可能性が高く「エフロレッセンス」と呼ばれる。

　「この現象は、ひびわれが部材断面を貫通しているか、部材内部をつうじて水がまわってきていることを物語っている。後者の場合、どこから水がまわってくるかをチェックする必要がある」とのこと。注意すべきはひび割れから「茶褐色の溶出物」が流れ出ている場合。「内部の鉄筋が腐食しはじめているシグナルである可能性が高い。早急に、ひびわれ部分を削りとって、鉄筋の腐食状態を確認する必要がある」と記す。マンションという建物のイロハを教えられる。

　もう1冊はこちらだ。

・『事例に学ぶ　マンションの大規模修繕』(住宅総合研究財団マンション大規模修繕研究委員会　星川晃二郎・田辺邦男・山口実著　学芸出版社)

（日経ビジネスオンラインより引用）

管理組合の理事さんだけに任せず、住人皆が少しでも知識を取り入れ、積極的に参加・検討することが、マンション大規模修繕を成功させる第一歩だと思います。ともするとひとごとみたいに文句ばっかり言っている住人が多いですよね。自分の家なんだから、自分でやる、これがマンション大規模修繕！