マンション管理に新方式を検討

これは面白い発想だと思います。マンション管理の新しい考え方ですね。でも投資的要素も絡んできそうな気もするのですが・・・

（住まいコラムより引用）

　高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから２８年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンションの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは５００万戸できて１３００万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。

　こうした現状を改善しようと、管理業協会が新しい管理者による管理方式を検討している。その案によると信託業法が改正されたので、信託方式を導入しようというものである。三つの方式が考えられる。（１）マンションを一つの信託受益権として、それを譲渡する（２）全区分所有者が持っている区分所有権・敷地利用権をマンション管理業者に信託する（３）マンション管理組合の資金を信託する、などが考えられる。現在のマンションの管理としては（２）が活用されているが、区分所有法などの改正が必要になる、と協会のマンション管理信託研究会では０６年１２月に報告している。

　マンション管理には区分所有法ができ、さらにマンション管理適正化法などが作られてきたが時代の変化とともに、合わない面が出てきた。このために新管理者管理方式についての法律改正を含めて検討していく。

　０７年７月に理事長が川崎達之・東急コミュニティー常任相談役（７５）から黒住昌昭・大京アステージ会長（６５）に交代した。黒住理事長は７月、新任の記者会見で「マンション業者も４０万戸から１戸まで管理している２７２７社がある。協会には４５０社が入っているが一部である。協会としては新しい管理者管理の方式を提言していくことが当面の課題であると思います。そのほかには協会の存在を広く知ってもらうために３カ月に１回は記者会見を開いて皆さんの意見を聞きます」と抱負を語った。

　川崎理事長は１６年間にわたり理事長を務め、その功績が認められて今年の春に旭日中綬章を受けた。川崎氏は受賞祝いの引き出物に「松濤」という短歌集１、２を配った。

　「半世紀亀にも似たる吾なれど大内山に妻と立ちたり」と受賞の喜びを歌っている。

80年建築のマンション。耐震診断をすべきか迷っているのだが…

マンションの耐震性、不安ですよね。しかも、多額な費用も覚悟しなければならない・・・

（マンション管理新時代より引用）

Ｑ：　建築確認の日付が1980年11月の250世帯11階建て、延べ床面積20007.44ｍ2の連担棟タイプのマンションです。エレベーターは2本あります。
今期の総会において、組合員からマンションの耐震化について管理組合としての考え方を質問されました。
耐震改修工事のための費用は、調査診断も含めて1万5000～5万0000円／ｍ2くらいかかると聞いており、現状では耐震診断の実施にもなかなか踏み切れない状況です。
管理組合としてどのように対応すべきか、専門家の立場からのアドバイスをお願いします。

Ａ：　地震対策で安心を得るには、まず、何から手を付ければよいでしょうか。ご質問者にはいくつか誤解されている点があるようです。

1　耐震診断をして補強工事が必要と判断されると、多額の工事費と生活上の不便が発生する場合が多いと考えていませんか？

簡易診断であれば区や市が全額負担してくれる地域が多くなっています。精密診断や補強工事についても補助金の制度が用意されています。自治体の耐震診断アドバイザー制度を是非活用してください。

⇒　続きはマンション管理新時代　http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070821/510659/
　

住宅金融支援機構、マンション管理組合向け債券を募集

なるほど、マンションの大規模修繕にむけて、こんな工夫もあるのですね。

（新建ハウジンブＷｅｂより引用）

　住宅金融支援機構は、マンション管理組合向けの債券「マンションすまい・る債」の募集を行う。

　同債券は、１０年利付き債で、利率は満期時の平均で１．０６５％（変動の可能性あり）。１口５０万円で１万口募集する。募集期間は８月２７日から１０月１２日まで。

　同制度は、マンション管理組合が、債券を定期的に購入することで、修繕積立金の計画的な積み立てを行うとともに、積み立て期間中、機構よりマンション管理に関する情報を受け取ることで、適切な管理を促すというもの。

マンションが暴力団の事務所に使われています

ちょっと勘弁してほしいですね。こんな悩みも、いつ自分のマンションに訪れるかはわかりません。知識として頭に入れておくとしましょう。

（Asahi.comより引用）


【質問】私のマンションの１０２号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていましたところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が１０２号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところによると、１０２号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、１０２号室の人たちは自分の車を玄関の前において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょうか。

【答え】前々回から「共同の利益の違反者」に対し、どのように対応するかを書いて来ました。区分所有法第５７条では、義務違反行為の停止、除去、予防するための必要な措置をとることが出来ると定められていました（いわゆる差止請求）。

　区分所有法第５８条は、義務違反行為が共同生活上の著しい障害となる場合は、その区分所有者に専有部分の使用の禁止を請求できる規定になっています（いわゆる使用禁止請求）。

　しかし、それよりもっと義務違反者の行為によって共同生活上の障害が著しい場合、『他の方法によっては、その障害を除去して共同部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』、区分所有法第５９条は、区分所有者全員または管理組合法人は、義務違反者の区分所有権（敷地利用権を含む）の競売を請求することが出来ると規定しています（いわゆる競売の請求）。

【質問】『共同生活の維持を図るのが困難であるとき』というのは、具体的にどんな場合をいうのでしょうか。

【答え】具体的に裁判で競売が認められた裁判事例として、次のような判決があります。

・暴力団組事務所として使用し、頻繁に外部の暴力団関係者が出入りし、他の暴力団組員との抗争がマンションで発生している場合札幌地裁昭６１．２．８判決）

・同旨（名古屋地裁昭和６２．７．２７判決）

・同旨（京都地裁平４．１０．２２判決）

【質問】ところで、区分所有法第５７、５８、５９条とありますが、いきなり５９条の競売請求を求めるというのはいけないのでしょうか。順々に５７条から裁判を起こしていかなければならないのでしょうか。

【答え】区分所有法第５７条も５８条も５９条も、いずれも共同生活の義務違反者であって、その違反の悪質の度合いによって差止請求、使用禁止請求、競売請求と請求内容がエスカレートしています。どの請求が妥当かは、裁判例などを見て決めることになります。従って、５７条から順々に請求しなければならないことではありません。

　いきなり５９条の競売請求をしても良いのですが、もしその違反の度合いが５９条には当たらないとして棄却されないために、例えば予備的請求として５８条の使用禁止の請求を裁判提起のとき同時に議決して加えておいても良いと思われます。

【質問】それでは管理組合としてどのようにすべきでしょうか。

【答え】１、まず、理事会で義務違反者が区分所有している専有部分と、敷地共用持分を競売すべきかどうか決定し、これを管理組合の総会（臨時総会でも可）に議案の提起をするため議案書を作成し、総会の招集をします。

　２、しかし、決議の条件として区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数決を必要とします（区分所有法第５９条２項、５８条２項準用）。

　３、以上の決議をするに当たって、義務違反者に対して「弁明の機会」を与えなければなりません（区分所有法第５９条２項、５８条３項準用）。

　４、この請求は裁判で行うことになりますので、原告となる人を決めなければなりません。例えば管理者（管理組合の理事長）またはＡさんという区分所有者を指定することが必要です（区分所有法第５７条３項準用）。

【質問】よく分かりました。そして判決が勝訴したらどのようにするのですか。

【答え】判決にもとづいて裁判所に競売を申し立て、裁判所の不動産競売係が競売を行い、売れた金額は競売費用を除いて残りは義務違反者に渡されますが、義務違反者はこのマンションの所有権を否定されますので、出て行くことになります。

　ただ、裁判中に義務違反者が第三者のこのマンションの区分所有権を売ってしまった場合は、裁判は第三者には及びませんので、取り下げないと却下となります。また、競売請求の裁判が認められ勝訴し、判決が確定したら、６カ月以内に競売の申し立てをしないと競売請求はできなくなりますのでご注意下さい（区分所有法第５９条３項）。

【質問】その義務違反者が競売された１０２号室を自分で競落すれば、また戻ってこられるのではないですか。

【答え】それは出来ないこととなっています。義務違反者はもちろんのこと、名前は別人でも実際は義務違反者の金で競落することは禁止されています（区分所有法第５９条４項）。
　

コミュニティビジネスとメガマンション

マンションのコミュニケーション、、、まだまだ捨てたもんじゃないですよ。

（アサヒ.comより引用）

最近、首都圏で、「メガマンション」と呼ばれる３００戸から１０００戸クラスの大規模マンションがおり数多く登場している。メガマンションは、建築というよりもはやひとつの街と言っていい。メガマンションの建設は、既存の街なかに、数千人が住まう全く新しい街が忽然（こつぜん）と出現するようなものだろう。それも見知らぬ人たちばかりだ。そこで、僕は、コミュニティをデザインするという発想でメガマンションの企画・設計に取り組んでいる。

　コミュニティデザインは、まずメガマンションが建つ街の地元住民へのグループインタビューからスタートする。そこで、地元住民に、自分たちが住まう街のすばらしさを徹底的に語ってもらい、その街に暮らす様々な「達人」や「有名店」をたくさん紹介してもらう。その成果として、その街の「人物図鑑」や「……ウォーカー」をつくる。

　それら冊子は、マンション販売のためのパンフレットの一部なのだけれど、その編集や制作も地元住民に参加協力してもらっている。その他にも、街の暮らしや文化を紹介するネットでの「ブログ」制作や「コミュニティ誌」の発行にもどんどん協力してもらう。販売センターがオープンすれば、「人物図鑑」に登場したアーティストに個展やイベントを開いてもらうのだが、その企画提案も地元住民にお願いしている。

　メガマンションでの暮らしが始まれば、見知らぬ者同士の暮らしのなかでの「……してほしい人」と「……してあげたい人」をつなぐ仕掛けを用意しておく。それを「マッチングシステム」と呼んでいて、この実践をやはり地元住民にお願いしている。これによって、様々なカルチャースクールやサークル活動がうまれていくことになり、その舞台となるのがメガマンションならではの充実した共用施設なのである。こうして見知らぬもの同士は、自然に顔見知りになり、コミュニティは形成されていく。

　メガマンションのコミュニティづくりに参画してもらう地元住民を「コミュニティサポーター」と呼んでいる。その多くは社会で実践可能なスキルを眠らせている主婦たちだ。そのコミュニティサポーターが、いま職能として確立しつつある。それは、新たなコミュニティビジネスの誕生と言ってもいいだろう。

ハトの「ふん害」に悩む 徳島市中心部のマンション

近所の商店街もハトに悩まされ、えさをやらないで下さい、というキャンペーンをやってます。こんなところにも、マンションの問題があるんですね。

（徳島新聞より引用）

　徳島市中心部のマンションなどで、住人がハトの「ふん害」問題に悩まされている。多数が飛来してベランダに入り込み、ふんをしていくほか巣を作って住み着く例も。住人は掃除に追われるだけではなく、ふんに含まれた有害な細菌による健康被害の不安も抱える。ただ、ベランダにネットを張って入り込むのを阻止するなどの「自己防衛」以外に、効果的な対策はないのが実情だ。

　徳島市内のあるマンションには、ベランダ側一面に緑色のネットが張られている。管理会社によると、多くのハトが飛来し、住人がふん害に悩まされるようになったため、十年ほど前に一面を覆ったという。別の管理会社でも、いくつかのマンションの高層階をネットで覆っている。マンション近くの二階建て住宅でも、ベランダにネットを取り付けている。巣を作ってひながかえったこともあり、住人は「ふんの掃除も大変だし、どうにかならないのか」と頭を抱えている。

　徳島県自然共生課によると、このハトは「ドバト」という種類。飼育されていたハトが野生化したもので繁殖力が強く、人が餌を与えることで増えているという。

　ハトをはじめ鳥の害に関する住民から県への相談は、年百件を超す。今年は五月から七月末までに、五十件近くが寄せられている。相談は、ふん害や鳴き声のほか「窓ガラスに衝突してベランダで気絶しているのでどうにかしてほしい」との内容もある。相談者で多いのは市街地の住人。近くに公園があって人から容易に餌をもらえるため、ハトが休息場所にしているようだ。

　ハトの害の防止には、餌をやらないようにするのが最も効果的とされている。餌やり禁止キャンペーンを実施した東京都の上野公園や広島市の平和記念公園では、大幅に減ったという報告がある。徳島市内では、市が徳島中央公園などハトが多く見られる公園に、餌をやらないよう呼び掛ける看板を設置しているが、現状では「モラルに任せるしかない」（市公園緑地課）ようだ。